Aus der Makler – und Bauträgerverordnung ergibt sich, dass eine neu errichtete Eigentumswohnung bei Bezugsfertigkeit an den Käufer zu übergeben ist. Restarbeiten und die Beseitigung etwaiger Mängel stehen dann meist aber noch aus. Auch wenn die Wohnung bereits bewohnbar ist.

Es kann daher sein, dass die Kaufpreisrate für die Gesamtfertigstellung noch offen ist. Der Bauträger hat dann, mangels Fälligkeit der ausstehenden Beträge, kein Recht, die Übergabe bei Bezugsfertigkeit bis zur Zahlung der ausstehenden Beträge zu verweigern. ( LG Landshut 07.01.2020 ; Az.: 72 O 4112/19 )

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Mehraufwendungen für solche Bauleistungen, die bei ordnungsgemäßer Planung ohnehin angefallen wären (sog. Sowieso-Kosten), kann der Bauherr vom Architekten nicht ersetzt verlangen.

Ein auf fehlerhafter Planung beruhender Schadensersatzanspruch gegen den Architekten ist nur ausgeschlossen, wenn der Bauherr diese Ausführung wünscht und ihre Tragweite erkannt hat. Im vorliegenden Fall, behauptet der Architekt, dass der klagende Bauherr eine gebotene Entwässerungsmethode ablehnte. Stattdessen wünschte er die schließlich zur Ausführung gelangte Methode.

Das OLG Karlsruhe kam zu dem Urteil, dass der Architekt nicht ordnungsgemäß über die Nachteile und Risiken der ausgeführten Variante unterrichtete. Daher ist der Architekt, wegen mangelnder Aufklärung schadensersatzpflichtig.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2018 – 19 U 83/16

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Die von einem Bauträger gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach die Schlussrate bereits vor der vollständigen Fertigstellung des Objektes zu zahlen ist, ist unwirksam. Durch eine solche Klausel wird das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers gegenüber dem Bauträger in unzulässiger Weise eingeschränkt. Bei eventuellen Baumängeln ist dieses Recht wichtig. Der Erwerber ist sonst im Streitfall gezwungen, zur Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen auf Freigabe der Schlussrate zu klagen. Dadurch wird das dem Erwerber zustehende Leistungsverweigerungsrecht ausgehebelt.

Kammergericht 20.08.2019 , Az.: 21 W 17/19

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Er konnte also das mangelhafte Bauwerk unverändert behalten und vom Auftraggeber dennoch Schadensersatz verlangen. Die Höhe dieses Schadensersatzes orientierte sich dann an den Kosten, die zur Beseitigung des Mangels notwendig wären.

Der Bundesgerichtshof führt nun aus, dass der Auftraggeber, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, den Schaden nur im Wege einer Differenzberechnung zwischen dem hypothetischen Wert einer mangelfreien Sache und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel ermitteln kann. Zudem komme auch eine Schätzung des Minderwerts anhand der Vergütung für die mangelhafte Leistung in Betracht. Begründet wird die Rechtsprechungsänderung mit der bislang möglichen erheblichen Überkompensation des Auftraggebers.

Die Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs mit der damit verbundenen Rechtsprechungsänderung wird erhebliche Auswirkungen auf die Praxis haben. Dem Auftraggeber, der Mängel des Bauwerks nicht beseitigen lässt, muss bewusst sein, dass ein Schadenersatzanspruch erheblich niedriger ausfallen könnte als nach bisheriger Rechtslage.

Im Kaufrecht oder in Verkehrsschadenssachen gelten diese neuen Grundsätze bisher noch nicht.

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Der Verkäufer einer Immobilie, muss den Käufer über die Baupläne des Nachbarn informieren. Das gilt jedenfalls dann, wenn bereits vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages feststeht, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut werden soll und diese Bebauuung den Wert der Immobilie mindert. Der Verkäufer hat in dieser Situation auch ungefragt über die geplante Bebauung des Nachbargrundstückes aufzuklären. Im konkreten Fall wurde auf dem Nachbargrundstück kurz nach Abschluss des Kaufvertrages ein Mehrfamilienhaus errichtet. Die Bebauung mit dem Mehrfamilienhaus  hat die Aussicht Käufers beeinträchtigt. Der Verkäufer wußte von der peplanten Bauplanung. Weil er den Käufer darüber nicht informiert hat, ist er schadensersatzpflichtig. ( LG Hamburg 4.07.2017; Az.: 326 O 193/15 )

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Im zitierten Urteil begehrte der Bauherr Schadenersatz wegen fehlerhafter Planung und Überwachungspflichten seines Architekten bei der Errichtung eines Lichtdaches. Das Oberlandesgericht Dresden gab der Klage statt und verurteilte den Architekten Schadenersatz zu leisten. Bei Dacharbeiten handelt es sich erfahrungsgemäß um schwierige und gefahrträchtige Arbeiten. Daher ist der Architekt insbesondere bei Isolierungs – und Abdichtungsarbeiten zu einer besonders intensiven Überwachung der Arbeiten verpflichtet. OLG Dresden 28.07.2016; Az.: 10 U 1106/14

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