Mietrecht Archive | Rechtsanwalt Christoph Hofmann | Darmstadt & Griesheim

Corona Pachtvertrag

Christoph Hofmann — Tue, 11 May 2021 14:50:33 +0000

Der Gesetzgeber hat auf das Thema Corona und Pachtvertrag reagiert.

Am 18. Dezember 2020 ist das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens beschlossen worden. Das Gesetz beinhaltet Regelungen zugunsten derjenigen, die für ihren Betrieb Geschäftsräume oder Grundstücke gepachtet haben und diese aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19 Pandemie nur noch eingeschränkt oder nicht mehr nutzen können :

Zum einen wird klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Diese Regelung stärkt die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieter und appelliert damit zugleich an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien. Es hängt weiterhin stets vom jeweiligen Einzelfall ab, ob für den Zeitraum, in dem ein Betrieb von einer staatlichen Maßnahme betroffen ist, eine Vertragsanpassung des Pachtvertrages angemessen ist.

Möglich ist z.B.

– eine Stundung oder Anpassung der Miethöhe

– eine Verringerung der angemieteten Fläche

– Aufhebung der Pachtvertrages.

Eine automatische Mietminderung o.ä. folgt daraus nicht.

Die Mieter oder Pächter müssen darlegen und beweisen, dass die Parteien den Pachtvertragertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten. Weiterhin darf es ihnen nicht zumutbar sein, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, am unveränderten Vertrag festzuhalten.

Das OLG Dresden hat in einem Fall entschieden den Mietvertrag wegen einer Corona-bedingten Schließungsanordnung anzupassen. Das Gericht gewährte der Mieterin einen Anspruch auf Absenkung der Miete um die Hälfte. ( OLG Dresden 24.02.2021 Az. 5 U 1782/20 )

Der Beitrag Corona Pachtvertrag erschien zuerst auf Rechtsanwalt Christoph Hofmann | Darmstadt & Griesheim.

Kleinreparaturklausel im Gewerbemietvertrag

Christoph Hofmann — Sat, 25 Nov 2017 16:10:02 +0000

Zur Zulässigkeit von Kleinreparaturklauseln im Gewerbemietvertrag.

Im Rahmen eines Gewerbemietvertrages sind Kleinreparaturklauseln auch ohne Wertobergrenze für die einzelne Reparatur zulässig. Im vorliegenden Fall regelten die Parteien im Pachtvertrag nur, dass der Pächter die Kosten von Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von einer Monatspacht im Jahr zu tragen hat. Diese Klausel hielt der gerichtlichen Überprüfung durch das Landgericht Darmstadt stand. Im Bereich der Gewerbepacht ist es ausreichend, dass der Pächter sich ein grobes Bild über die auf ihn zukommenden Kosten machen kann. Dies ist durch die jährliche Obergrenze gewährleistet. LG Darmstadt, Urteil vom 27.07.2017; Az.: 6 S 373/16.

Der Beitrag Kleinreparaturklausel im Gewerbemietvertrag erschien zuerst auf Rechtsanwalt Christoph Hofmann | Darmstadt & Griesheim.

Schäden an Mietwohnung als Werbungskosten

Christoph Hofmann — Wed, 11 Oct 2017 13:03:26 +0000

Aufwendungen zur Beseitigung nachträglich eingetretener Schäden

Aufwendungen zur Beseitigung eines Substanzschadens, der nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist, können als Werbungskosten sofort abziehbar sein. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 09.05.2017 klargestellt. In diesen Fällen handele es sich nicht um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG), entschied das Gerichts (Az.: IX R 6/16).

Im zugrundeliegenden Streitfall hatte die Klägerin im Jahr 2007 eine vermietete Eigentumswohnung erworben. Zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten befand sich die Wohnung in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand. Im Folgejahr kam es im Rahmen des nach § 566 BGB auf die Klägerin übergegangenen Mietverhältnisses zu Leistungsstörungen. Die Mieterin verweigerte die Leistung fälliger Nebenkostenzahlungen. Vor diesem Hintergrund kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Im Zuge der Rückgabe der Mietsache stellte die Klägerin umfangreiche, von der Mieterin jüngst verursachte Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen an der Eigentumswohnung fest. Darüber hinaus hatte die Mieterin einen Rohrbruch im Badezimmer nicht gemeldet. Dadurch war es zu Folgeschäden gekommen. Zur Beseitigung dieser Schäden machte die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 Kosten in Höhe von rund 20.000 Euro als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Sie behauptete, mangels Zahlungsfähigkeit der Mieterin keine Ersatzansprüche gegen diese durchsetzen zu können.

Der BFH gab der Klägerin Recht. Die Kosten entstanden für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war. Also für einen Schaden, der nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln des Mieters verursacht worden ist. Daher sind die Kosten nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen. Solche Aufwendungen können als sogenannter Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

Der Beitrag Schäden an Mietwohnung als Werbungskosten erschien zuerst auf Rechtsanwalt Christoph Hofmann | Darmstadt & Griesheim.

Verspäteter Auszug

Christoph Hofmann — Fri, 17 Feb 2017 14:47:01 +0000

Gibt ein Wohnungsmieter die Wohnung nach Vertragsende nicht zurück, so kann der Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung die ortsübliche Miete vom Mieter verlangen. Der Vermieter hat sogar Anspruch auf die bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsübliche Miete. Auch wenn diese Marktmiete deutlich über der urprünglich vereinbarten Miete liegt. BGH 18.01.2017 ; Az.: VIII ZR 17/16

Der Beitrag Verspäteter Auszug erschien zuerst auf Rechtsanwalt Christoph Hofmann | Darmstadt & Griesheim.